Mauricio Bonilla - Vivienda y Desigualdad Económica

En las últimas décadas, el costo de la vivienda ha crecido a un ritmo alarmante, superando por mucho el incremento en ingresos, la inflación e incluso los aumentos en el impuesto predial.

Por: Mauricio Bonilla (@maubonilla.s)

Mientras que la generación Baby Boomer destinaba entre el 25% y 30% de sus ingresos a la renta o hipoteca.

Los Millennials y generaciones posteriores gastan entre el 30% y el 50% de sus ingresos. ¿A qué se debe esta disparidad?

Empecemos a desmenuzar "posibles" causas:

1. Inflación vs. Aumento en Costos de Vivienda

Para entender la magnitud del problema, basta con comparar el aumento de la inflación con el incremento en los precios de la vivienda. En México, la inflación promedio anual en la última década ha rondado entre el 3% y 5%, sin embargo, los precios de renta y compra de vivienda han crecido a tasas mucho mayores, especialmente en ciudades como Monterrey y San Pedro Garza García.

Por ejemplo, si en 2015 una renta promedio en Monterrey costaba $10,000 pesos al mes, siguiendo la inflación, hoy debería costar aproximadamente $13,000. Sin embargo, en muchas zonas ese mismo departamento ahora cuesta entre $18,000 y $25,000 pesos mensuales.

Este aumento desproporcionado, ¿Está realmente justificado?...

2. El Impacto del Predial:

El predial es un factor que influye en el costo de la vivienda, ya que los propietarios suelen trasladar estos gastos a los inquilinos. En los municipios de Monterrey y San Pedro Garza García, este impuesto ha aumentado considerablemente desde 2015.

Por ejemplo, en San Pedro Garza García, en 2025 se aprobó un aumento del 18% en el predial para propiedades de lujo, mientras que en Monterrey se contempló un ajuste del 23%. Sin embargo, el incremento en el costo de renta ha sido significativamente mayor que estos ajustes en el predial. Si el impuesto ha subido 20% en diez años, pero las rentas han aumentado 80% o más, claramente hay otros factores en juego... ¿no?.

Entonces, si claramente no están justificados esos aumentos: ¿Por qué sigue la gente agarrando esas propiedades apretándose el cinturón, teniendo un costo de vivienda del 50% de sus ingresos?

La Oferta y Demanda:

El libre mercado dicta que la oferta sigue a la demanda...

Si los precios suben y la gente sigue pagando, la oferta no se siente castigada y por ende, no tiene el incentivo para ajustar los costos a la baja. En teoría, si los consumidores rechazaran precios elevados, la oferta se vería obligada a reducir costos, mejorar la estética, y generar estrategias para hacer la vivienda más accesible (hay casos en los que piden 3 meses de depósito)... Sin embargo, en la práctica, los consumidores siguen ajustando su presupuesto, reduciendo otros gastos y endeudándose más para poder pagar estos costos crecientes.

El gran problema es que hemos olvidado que nosotros somos los clientes y que es la oferta quien debe ajustarse a nuestras exigencias, no al revés.

Como consumidores, debemos aprender a castigar a la oferta....

Si las propiedades no cumplen con nuestras expectativas en relación con su precio, debemos buscar otras opciones, exigir calidad y transparencia, y dejar de aceptar precios absurdos sin cuestionar. Mientras sigamos pagando, los precios seguirán subiendo sin control.

La competencia en el mercado solo se vuelve efectiva cuando los consumidores son exigentes y no aceptan cualquier cosa.

Recientemente, mi pareja y yo nos enteramos de que vamos a ser papás!!

Actualmente vivimos en un espacio más que ideal para los dos, pero sabiendo que en algún punto, cuando el bebé deje de ser bebé, necesitaremos más espacio y por eso decidimos explorar opciones para mudarnos a un lugar más grande. Sin embargo, nos encontramos con precios que no hacían sentido en relación con la calidad de las propiedades... Por montos elevados, uno esperaría cocinas amplias y bien acondicionadas, pero en su lugar vimos espacios pequeños, mal pintados, con puertas y closets deteriorados, paredes sin resanar y acabados de baja calidad en pisos y baños. Lo que más coraje daba es que muchas viviendas se anunciaban como "recién remodeladas", pero en realidad se percibía como burla al ver que solo era un parche descarado, solo es una manita de gato que apenas disimula los defectos estructurales. Cosas que nos tocó ver:

Inconsistencia en los pisos de cada área, con cambios abruptos por toda la casa.

Falta de uniformidad en los acabados.

Paredes parchadas, mostrando uniones mal integradas del yeso, o incluso superficies sin resanar.

Presencia de humedad en paredes, indicando problemas de filtración o mantenimiento deficiente.

Puertas de closet, cocina y carpintería en general, pintado con pintura base agua, en un intento deficiente por disimular desgaste, rayones y antigüedad.

Lo más decepcionante es que estábamos buscando en una zona que se supone es el mejor lugar para vivir en Latinoamérica. Sí, no solo de México, sino de toda Latinoamérica: San Pedro...

Y cuando preguntábamos por qué una propiedad en esas condiciones valía eso, la única respuesta que recibíamos era: "Así cuesta la zona".

Lo más indignante fue la actitud de los corredores inmobiliarios. Se han maleducado tanto creyendo que hay una gran demanda, que pareciera que nos estaban haciendo un favor al mostrarnos las propiedades. Contestaban con desgano, no daban seguimiento a nuestras solicitudes y, en algunos casos, ni siquiera se dignaban a contestar nuestras llamadas para hacer unas preguntas. Esto es una clara señal de que los consumidores hemos permitido que nos traten con desdén, cuando en realidad somos nosotros quienes deberíamos exigir mejor atención y servicio...

A ver, no me mal interpreten, sé que la zona lo vale (seguridad, parques, alumbrado, servicios públicos, etc...) pero no me quieran ver la cara con parches, los accesorios mas nuevos son de las marcas menos duraderas y de menor calidad calidad, de esos que un día te levantas y tienes la casa inundada por que la mezcladora de la cocina se reventó...

Entonces, ¿Somos Nosotros los Responsables?

Si los Baby Boomers lograban vivir con un 30% de su ingreso destinado a la vivienda, ¿por qué ahora estamos destinando hasta un 50% o más?

Parte de la respuesta puede radicar en los cambios culturales y aspiracionales de las nuevas generaciones. La búsqueda de estatus, la influencia de redes sociales y la necesidad de proyectar cierto estilo de vida pueden estar empujando a las personas a aceptar precios elevados que podrían rechazar si fueran más exigentes con el mercado. Osea, por likes de la vida real...

Endeudamiento y Seguridad Financiera

El impacto de estos costos elevados también se refleja en el endeudamiento de las personas. Antes del 2010, los créditos para automóviles eran de 3 a 5 años; hoy en día, ya hay financiamientos de hasta 7 u 8 años. Además, muchas personas carecen de fondos de ahorro, inversiones o seguros, ya que gran parte de su ingreso se destina al pago de vivienda.

"¿Ya viste la nueva casa de los Rodriguez?"

Y los papás Rodriguez sin seguro de gastos médicos mayores...

Y los papás Rodriguez sin fondo de emergencias...

Y los papás Rodriguez sin poderse checar la muela que les duele desde hace 3 meses...

Conclusión

El costo de la vivienda ha crecido mucho más de lo que debería en comparación con la inflación y el predial, lo que indica que otros factores están influyendo en el mercado. Aunque el predial ha aumentado, no justifica en su totalidad el alza desmesurada en las rentas y precios de compra.

Si la gente sigue aceptando estos precios sin cuestionarlos, el mercado continuará subiendo los costos.

Por lo tanto, la clave para frenar este problema podría estar en cambiar la mentalidad de los consumidores y exigir mayor calidad y accesibilidad en el sector inmobiliario. Es hora de recordar que nosotros somos los clientes y que debemos castigar a la oferta cuando no cumple con nuestras expectativas. Solo así podremos hacer que el mercado se vuelva realmente competitivo y deje de abusar de los consumidores.